Прежде всего, следует оценить степень «недостроенности» дома. «Недостроенным» может быть уже построенное здание, к которому необходимо подключить коммуникации: отопление, воду, электричество. Недостроенным домом может считаться также здание с уже разведенными коммуникациями, но без чистовой отделки. Недостроенным строительством могут называть также только коробку или даже только фундамент. В первом и во втором случае дело может ограничиться небольшими затратами, которые пойдут на прикладку коммуникаций и штукатурку стен и потолков. Третий вариант освоения «недостроя» требует бóльших вложений. Вполне возможно, что лучше всего будет разрушить прежнюю кладку и начать строительство заново.
Отчего возникает «недострой»? Главная причина – у хозяев закончились деньги, а дополнительных средств на продолжение строительства не оказалось. Такое случается, но случается нечасто. Например, недостроенными могут оказаться порядка 1-2% строений, возводимых на пригородных коттеджных участках. Остановку строительства могут повлечь за собой и другие драматические события.
Выгодность или невыгодность достройки дома определяется суммой, необходимой для того, чтобы завершить строительство. Для расчета этой суммы следует в первую очередь оценить количество и качество уже выполненных работ. Кроме того, эта сумма зависит от времени, которое недостроенная «коробка» простояла без присмотра под открытым небом. Для этого лучше вызвать официального оценщика. Официальный оценщик проверит качество кладки и состояние конструкций. Услуги оценщика минимальны по сравнению с убытками, которые могут последовать, если производить оценку на глазок.
Если же у покупателя нет претензий к планировке строения и если установлено, что после нескольких лет заброшенности кладка стен не потеряла своей прочности, и, таким образом, покупателю понадобится произвести небольшой объем работ по застройке, можно и рискнуть.
Задуматься о покупке недостроенного здания имеет смысл, если стоимость земельного участка с «недостроем» стоит около 20 – 30 процентов от суммы готового здания.
Поводом для решения о покупке недостроенного дома может оказаться факт, что его строительство было приостановлено максимум два-три года назад и что при этом выстроен он не менее, чем наполовину.
После этого стоит пригласить архитектора, чтобы определить, не были ли допущены ошибки во время проектирования дома или во время строительства здания. Если эксперт не нашел серьезных дефектов в проекте или допущенных при строительстве «ляпов», следует изучить документы по строительству и по владению недостроем. Законно ли были начаты строительные работы? Для чего был предназначен земельный участок? Нет ли каких-либо отягощающих обстоятельств, которые будут препятствовать возобновлению строительства? Если документы оформлены правильно, недостроенное здание вместе с участком можно покупать.
И все же стоит еще раз подумать прежде, чем покупать недострой.
Во-первых, уже готовая планировка здания может оказаться неудобной для нового хозяина. А переделать ее практически будет невозможно. Во-вторых, даже умудренные опытом эксперты могут не заметить множество недоделок и косяков, которые выявятся уже в ходе достройки. Например, если в недостроенном доме имеется подвал, его может регулярно затапливать весной. Однако при покупке недостроя в сухую погоду летом этот недостаток выявлен не будет. Уже по ходу достройки могут быть выявлены трещины в стенах.
В-третьих, основную часть цены при продаже недостроя составляет стоимость самого участка с учетом инфраструктуры и коммуникаций. В-четвертых, недостроенные объекты чаще всего консервируют второпях и плохо. Поэтому жилой дом, простоявший под ветрами, снегами и дождями более трех лет становится холодным и сырым. И это свойство уже не исправишь. То же опасение можно высказать относительно разобранных щитовых домиков или с разобранными срубами. Им противопоказано долго лежать в несобранном виде.
Поэтому большинство практиков к покупке недостроя относятся весьма скептично. И, надо сказать, у них есть на это резоны.
