icon-star icon-cart icon-close icon-heart icon-info icon-pause icon-play icon-podcast icon-question icon-refresh icon-tile icon-users icon-user icon-search icon-lock icon-comment icon-like icon-not-like icon-plus article-placeholder article-plus-notepad article-star man-404 icon-danger icon-checked icon-article-edit icon-pen icon-fb icon-vk icon-tw icon-google
Надежда Заколюкина
Деньги

Ипотека. Что такое ипотека?

  • 3158
  • 16

Ипотека. Что такое ипотека?

И
Ипотека – это залог движимого и недвижимого имущества в обеспечение денежного займа или кредита. Вообще, понятие «ипотека» известно со времён Древней Греции. Оно широко использовалось и в средневековой Европе. Короче, это не изобретение американцев, как многие привыкли думать.

В России основными законами, регулирующими такие правоотношения, являются Федеральный Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также Гражданский Кодекс РФ, в котором дано полное определение понятия «залог».

Если говорить простым языком, то ипотека является залогом крупного и дорогостоящего имущества, которое было заложено его собственником в пользу лица, одолжившего ему деньги. То есть, должник, путём заключения договора об ипотеке своего имущества, обещает заимодавцу, что вернёт долг либо деньгами, либо заложенным имуществом, если не найдёт наличных денег.

Законом определено, что предметом ипотеки могут быть как недвижимое имущество, такое, как квартиры, дома или их части, земельные участки, здания, сооружения, гаражи, дачи или садовые домики, так и движимое имущество, такое, как воздушные, морские и речные суда и даже космические объекты.

Ипотека может быть «в силу закона» или «в силу договора». В любом случае ипотека должна быть зарегистрирована в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иначе она не имеет юридической силы.

Ипотека в силу закона включает в себя такие правоотношения, как покупка недвижимости в кредит, строительство новых объектов недвижимости в кредит, продажа недвижимости в кредит и рента. Ипотека в силу закона регистрируется в момент оформления договора купли-продажи с изменением собственника недвижимого имущества автоматически, то есть без дополнительного заявления заинтересованных сторон.

Ипотека в силу договора заключается в обеспечение обязательств по договору займа или кредитному договору и регистрируется по дополнительному заявлению заинтересованных сторон в регистрирующие органы.

«В переводе на русский» всё вышесказанное означает следующее. Покупая жильё или космическую станцию, человек может использовать как собственные деньги, так и банковский кредит или деньги, занятые «у друга до получки». Соответственно, на заёмные средства оформляется договор займа или кредита. При регистрации права собственности на такую покупку в Регистрационной палате РФ, покупатель получает на руки Свидетельство о регистрации права собственности с указанием в нём в графе «Обременения» - «Ипотека в силу закона».

Если же человеку очень нужны деньги на какое-то предприятие, например, на ремонт этого же имущества, на открытие собственного бизнеса, на дорогостоящее образование и прочее, то он может заложить уже имеющуюся в его собственности квартиру или другое движимое и недвижимое имущество, например, пароход. В данном случае оформление договора залога происходит путём подачи заявления в Регистрационную палату РФ обеими сторонами договора займа или кредита. Регистрирующие органы внесут в Реестр дополнение о залоге, и должник получит на руки новое Свидетельство о праве собственности с указанием в нём в графе «Обременения» - «Ипотека в силу договора».

И в том, и в другом случае право собственности остаётся за человеком, чьё имя внесено в Свидетельство о праве собственности. Собственник имеет право пользования и право проживания по отношению к предмету ипотеки, а также несёт все обязанности по сохранению заложенного имущества в надлежащем состоянии.Обременение означает, что объект имущества является частной собственностью без права продажи или дальнейшего залога в других займах, если в договоре ипотеки не оговорено иное. Свободно распорядиться этим имуществом человек сможет, как только вернёт долг банку или другу, которые одолжили ему деньги. Короче, заимодавцу.

Если же должник не может выплатить долг, то заимодавец по закону «стоит первым в очереди» на погашение долга. Залогодержатель, или заимодавец, имеет преимущественное право перед другими кредиторами данного должника. Имущество, находящееся в ипотеке, будет продано, обычно с публичных торгов, и вырученные от продажи имущества деньги должны покрыть долг по кредиту или займу, а также сумму причинённых убытков кредитора, таких как проценты по договору, неустойка и расходы на торги и на содержание имущества. Если, конечно, имущество того стоило. Если продажа имущества не окупила всех затрат заимодавца, то закон определяет, что должник всё равно исполнил свои обязательства по отношению к кредитору, так как имущество по ипотеке уже продано, то есть договор ипотеки исполнен. Короче, если после продажи парохода ещё остались долги перед заимодавцем, то они списываются. Дополнительно требовать погашения неустоек и процентов по договору ипотеки кредитор не имеет права, иначе его действия переходят под юрисдикцию Уголовного Кодекса РФ.

Если говорить откровенно, то действия банкиров в период кризиса 2008-2010 годов были направлены на спасение собственных денежных средств, обеспеченных ипотечным залогом, а не «заботой о благополучии должников», как это пытались представить с экранов ТВ и прочими СМИ, особо приближёнными к власти. Забирая квартиры и дома у людей, потерявших материальный статус из-за мирового финансового кризиса, банкиры «подставили» бы себя под начисление налога на имущество юридических лиц, что могло привести к пополнению государственного бюджета. Но банкиры не любят платить сами – им выгодно только получать деньги от собственников ипотечного жилья, бесконечно накручивая проценты за пользование кредитом и накидывая «удавку» под названием «неустойка». Короче, им сильно «бьёт по карману» отбирание ипотечного жилья у должника – его с ходу не продашь, его необходимо переоформлять, его надо брать на баланс кредитора, за него надо оплачивать коммунальные услуги, страховать и начислять налог на имущество юридических лиц. Дешевле будет нанять коллектора.

Вернёмся к нашим «баранам». Закон допускает, что заложить квартиру может и третье лицо, не участвующее в договоре займа или кредита. Например, для получения любимым внуком образования в Сорбонне, Гарварде или Оксфорде его бабушка может выступить залогодателем по договору банковского кредита на цели образования, заложив свою квартиру. Если бабушка не дождётся возвращения внука и отойдёт в мир иной, то наследник, оформляя её квартиру по закону, также получит Свидетельство о праве собственности с обременением «Ипотека в силу договора». Продать такую квартиру также будет невозможно без ведома и согласия банка, кредитовавшего внука.

И ещё один «подводный камень». Если недвижимое имущество приобретено одним из супругов, будучи в законном браке, но «семейная лодка разбилась о быт», то другой супруг имеет право на раздел такого имущества, даже если ипотечный кредит не погашен. То есть, если супруги оформили собственность на одного из них (собственность оформляется на того, на чьё имя банк даёт кредит), то второй имеет право при разводе потребовать свои 50% имущества, даже если он не будет продолжать выплачивать кредит банку. В этом случае необходимо заключить брачный договор между супругами ещё на стадии оформления ипотечного кредита, указав в нём, что единоличным собственником недвижимого имущества, приобретаемого по договору ипотеки, является тот из супругов, на чьё имя оформляется банковский кредит.

Если брачный договор между супругами уже заключён, то в него, то есть в действующий брачный договор, вносится нотариально заверенное дополнительное соглашение, в котором фиксируется единоличное право собственности супруга, на чьё имя оформлен договор ипотечного кредитования.

Закон установил, что юридические лица имеют такие же основные имущественные права и обязанности, что и граждане Российской Федерации. Они также могут брать кредиты или займы, обеспечивая их залогом движимого и недвижимого имущества. Оформление ипотеки происходит таким же образом, то есть в регистрирующих органах РФ.

В принципе, это всё, что необходимо знать о самом понятии «ипотека». Не нужно смешивать «ипотеку» с «ипотечным кредитованием». Если ипотека – это залог, то ипотечное кредитование – это кредит, как видно из самого понятия. А это уже совсем другая история.

spe
Надежда Заколюкина

Авторам-коллегам! Прошу дать комменты. Чувствую, что "ушла" в профессиональную терминологию.Но по другому выразить свои мысли не могу. Понятно ли написана статья? Могу исправить, только не знаю в каком вопросе и в каком направлении.Мешает убеждение, что то, что известно мне - известно всем.

spe
Надежда Заколюкина

Не то слово! Ипотека идеальный вариант для тех, кто хочет вложиться и быстро заработать. Правда, сейчас это невозможно.Леонид, хотя бы читабельно получилось-то? Понятен ли язык?

pro
Леонид Девятых

Все понятно... Я, конечно, со своей колокольни сужу, но мне кажется, ЛИЧНОСТНОГО отношения к теме, малость, не хватает. Это ни плохо, ни хорошо. Просто это - так. Возьми НЕЙТРАЛЬНУЮ тему, типа, почему нельзя спать на животе или что будет, если исчезнут грибы...

spe
Надежда Заколюкина

Я уже боюсь вкладывать личностное отношение в текст. По ходу МОЁ личностное отношение шокирует.

Вам необходимо или зарегистрироваться, чтобы оставлять комментарии
выбор читателя

Выбор читателя

16+